Zgodnie z art. 62 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane z obowiązku corocznego sprawdzenia stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska (sprawdzeń, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy – Prawo budowlane) zwolnieni zostali właściciele i zarządcy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego oraz całej grupy obiektów budowlanych wymienionych w art. 29 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane.
Obiekty te podlegają jednak kontroli rocznej w pozostałym zakresie, jeśli oczywiście posiadają elementy podlegające sprawdzeniom, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b i c ustawy – Prawo budowlane, oraz podlegają kontroli pięcioletniej, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Źródło: Główny Urząd Nadzoru Budowlanego

Granice części wspólnej w odniesieniu do instalacji położonych w budynkach wspólnot mieszkaniowych (wentylacyjnych, elektrycznych, gazowych, wodnych, centralnego ogrzewania).

Z uwagi na fakt, że żadne akty prawne nie regulują w sposób jednoznaczny przedmiotowej tematyki, jedynymi źródłami informacji oraz wykładni prawnej, pozwalającymi na określenie granic odpowiedzialności za instalacje w budynku są wydane dotychczas:

• orzeczenia sądowe,
• uchwały sądu najwyższego,
• interpretacje wydane przez organy budowlane.

Ponadto, niejednokrotnie źródłem regulacji będą uchwały wspólnot mieszkaniowych, czy też po prostu obowiązujące zasady współżycia społecznego, prawa sąsiedzkiego, priorytety dot. bezpieczeństwa ogółu mieszkańców, a także dotychczas wypracowane zwyczaje.

Należy przy tym zwrócić uwagę, że obowiązujący na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej ustrój prawny nie przewiduje jako źródła prawa tzw. „prawa precedensowego” (precedens prawotwórczy). Oznacza to tyle, że wyrok sądu nie stanowi normy generalnej, a więc nie jest podstawą prawną do dalszego orzecznictwa w podobnych sprawach. Zapadające rozstrzygnięcia mogą, ale nie muszą stanowić pewnej wytycznej w orzecznictwie innych sądów pierwszej czy drugiej instancji.

Jednakże dla potrzeb niniejszego opracowania, z uwagi na brak właściwych regulacji w obowiązujących źródłach prawa, podstawą wykładni istniejących przepisów będzie orzecznictwo sądów powszechnych.

Punktem wyjścia dla przedmiotowej analizy jest zdefiniowanie instalacji w budynku (zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16.08.1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych) oraz przypomnienie jak nieruchomość wspólną definiuje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (WłLokU).

1. Instalacja ciepłej wody użytkowej – układ przewodów wody ciepłej w budynku wraz z armaturą i wyposażeniem, mający początek w miejscu połączenia przewodu z zaworem odcinającym tę instalację od węzła cieplnego lub przyłącza i koniec w punktach czerpalnych cieplej wody (instalacją tą jest również miejscowa instalacja ciepłej wody użytkowej).
2. Instalacja wodociągowa – układ przewodów wody zimnej w budynku wraz z armaturą i wyposażeniem, mający początek w miejscu połączenia przewodu z zaworem odcinającym tę instalację od wodomierza umieszczonego na przyłączu wodociągowym, a zakończone w punktach czerpalnych wody zimnej.
3. Instalacja kanalizacyjna – układ przewodów kanalizacyjnych w budynku wraz z armaturą i wyposażeniem, mający początek w miejscu połączenia przewodów z przyborami kanalizacyjnymi w pomieszczeniach, a zakończone na wlotach poziomych przewodów kanalizacyjnych do pierwszych od strony budynku studzienek umieszczonych na zewnątrz budynku.
4. Instalacja centralnego ogrzewania – układ przewodów centralnego ogrzewania w budynku wraz z armaturą i wyposażeniem, mający początek w miejscu połączenia przewodu z zaworem odcinającym tę instalację od węzła cieplnego lub przyłącza, a zakończenie na grzejnikach.
5. Instalacja gazowa – układ przewodów gazowych w budynku wraz z armaturą, wyposażeniem i urządzeniami gazowymi, mający początek w miejscu połączenia przewodu z kurkiem głównym gazowym odcinającym tę instalację od przyłącza, a zakończenie na urządzeniach gazowych wraz z tymi urządzeniami.
6. Instalacja elektryczna – układ przewodów i kabli w budynku wraz ze sprzętem i osprzętem elektroinstalacyjnym, urządzeniami, aparaturą rozdzielczą i sterowniczą, układem pomiarowo-rozliczeniowym, urządzeniami zabezpieczającymi i ochronnymi oraz uziemieniami, mający początek na zaciskach wyjściowych wewnętrznych linii zasilających w złączu i koniec na gniazdach wtyczkowych, wypustach oświetleniowych i zainstalowanych na stałe odbiornikach zasilanych energią elektryczną.
7. Przewody dymowe / spalinowe – przewody wraz z ich wyposażeniem, służące do odprowadzania dymu / spalin z palenisk opalanych paliwem stałym / gazowym / olejowym do kanałów dymowych / spalinowych.
8. Kanały dymowe / spalinowe – kanały wykonane w ścianach budynku lub przybudowane do tych ścian, wraz z ich wyposażeniem, służące do odprowadzania dymu / spalin ponad dach.
9. Kanały wentylacyjne – kanały wykonane w ścianach budynku lub przybudowane do tych ścian, wraz z ich wyposażeniem, służące do odprowadzania zanieczyszczonego powietrza z pomieszczeń.

Nieruchomość wspólna – zgodnie z art. 3 ut. 2 WłLokU: nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

I. Kanały dymowe / spalinowe / wentylacyjne

Niejednokrotnie budzi wątpliwości kto odpowiada za stan przewodów kominowych (kanałów) – właściciel lokalu czy wspólnota mieszkaniowa. Spotykany jest pogląd, że kanał dymowy/spalinowy/wentylacyjny, jako służący do wyłącznego użytku właściciela lokalu, nie stanowi części nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z dotychczas wydanymi orzeczeniami reprezentowany jest pogląd, iż kanały (przewody kominowe) stanowią część nieruchomości wspólnej. Zatem ich remont, dobudowa, czy jakakolwiek inna ingerencja wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej, a związane z takimi działaniami koszty winny, poza pewnymi wyjątkami (np. montaż wkładów kominowych – kwasoodpornych w związku ze zmianą przez użytkownika lokalu źródła ogrzewania), obciążać wspólnotę mieszkaniową, tj. wszystkich właścicieli lokalu w przypadającym im udziale.

Orzecznictwo:

• Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. Akt: I C 1466/11.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 stycznia 2013 r., sygn. Akt: I A Ca 736/12.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 26 października 2012 r., sygn. Akt: I A Ca 1038/12.

II. Instalacja elektryczna

Przyjmuje się, że wspólnota mieszkaniowa odpowiada za stan instalacji elektrycznej w częściach wspólnych, tj. za instalacje i ich części składowe wchodzące w skład wewnętrznych linii zasilających, obwodów oświetlenia administracyjnego i gniazd wtyczkowych (jeśli są) do indywidualnego licznika energii elektrycznej dla lokalu. Instalacja zalicznikowa należy do indywidualnego właściciela lokalu i to on odpowiedzialny jest za jej prawidłowy stan techniczny. Właścicielem układu pomiarowego jest natomiast dostawca energii elektrycznej.

Powyższe generalne zasady nie mają jednak zastosowania w każdym przypadku. To, czy dane elementy instalacji elektrycznej należą do wspólnoty, czy do właściciela lokalu zależy od indywidualnych okoliczności. Niejednokrotnie mamy do czynienia z sytuowaniem układu pomiarowego na klatce schodowej przez użytkownika lokalu, czy też przypadki prowadzenia oddzielnej wewnętrznej linii zasilającej z tablicy głównej budynku dla potrzeb konkretnego mieszkania w związku ze zwiększaniem mocy przyłączeniowej przez jego właściciela. W takich przypadkach należy brać pod uwagę – po pierwsze, kto ponosił koszty takiego przedsięwzięcia, a po drugie, czy instalacja taka służy zaspokajaniu potrzeb wszystkich członków wspólnoty, czy tylko danego użytkownika lokalu.

III. Instalacja gazowa

Z uwagi na ubogie orzecznictwo, trudno jest o jednoznaczną interpretację i wykładnię obowiązujących przepisów. Poglądy w tej materii są zróżnicowane. Zdaniem części interpretatorów, instalacja gazowa w całości (zarówno poza lokalem jak i w lokalu) stanowi część nieruchomości wspólnej aż do odbiornika gazu (bez tego odbiornika).

Warto w tym miejscu przywołać wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 06 grudnia 2013 r., sygn. akt: I A Ca 773/13, w którym czytamy: „w budynkach wielomieszkaniowych, gdzie istnieją wyodrębnione lokale oraz część wspólna, nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy, która będzie oddzielać uprawnienia jednych właścicieli od drugich, oraz od nieruchomości wspólnej. Oczywistym jest, iż prawa poszczególnych lokatorów będą na siebie zachodziły i tylko poszanowanie zasad współżycia społecznego, prawa sąsiedzkiego i panujących zwyczajów pozwoli na bezkonfliktowe współposiadanie. Przykładem zachodzenia na siebie praw są choćby elementy instalacji gazowych, wodnych i elektrycznych, które choć znajdują się wewnątrz lokali, to jednak w znacznej części stanowią nieruchomość wspólną i koszty związane z ich eksploatacją ponosi Wspólnota.”

Sąd wyraźnie podkreślił, że w sytuacjach, gdzie przebieg granic odpowiedzialności za instalacje w budynku pomiędzy wspólnotą a właścicielami lokali jest niejednoznaczny oraz jednocześnie niemożliwy do zdefiniowania na bazie obowiązujących źródeł prawa, regulacji w tym zakresie musi dokonać sama wspólnota mieszkaniowa, podejmując stosowne uchwały w tym zakresie.

Z uwagi na brak wiążących regulacji, przy jednoczesnych niebezpieczeństwach jakie niesie ze sobą nieprawidłowa eksploatacja gazu, część zarządców traktuje instalację gazową jako element nieruchomości wspólnej w całości, tj. do odbiorników zamontowanych w lokalach (bez tych odbiorników).

IV. Instalacja wodna i kanalizacyjna

Wszystkie piony wodne i kanalizacyjne w budynku są częścią wspólną nieruchomości. Elementy poziome instalacji w lokalu to indywidualna własność i odpowiedzialność każdego właściciela. W przypadku instalacji kanalizacji część wspólną stanowi pion kanalizacyjny wraz z trójnikiem na pionie. Wszystkie podejścia pod przybory, urządzenia i wszystkie odcinki poziome w lokalu stanowią własność indywidualnego użytkownika lokalu (właściciela).

Granica odpowiedzialności za instalacje wodne pomiędzy wspólnotą a indywidualnym właścicielem przebiega na zaworach odcinających (wraz z tymi zaworami), montowanych na pionach wody zimnej i wody ciepłej. Wszystkie odcinki poziome tych instalacji w lokalu wraz z przyborami są własnością indywidualnego właściciela i on ponosi odpowiedzialność za ich stan techniczny. Za montaż urządzeń pomiarowych (liczników indywidualnych zużycia wody dla lokalu), co do zasady odpowiada właściciela lokalu. W praktyce wspólnoty mieszkaniowe podejmują także uchwały o uznaniu liczników za część nieruchomości wspólnej, jednakże przejmując tym samym odpowiedzialność za legalizację wodomierzy.

V. Instalacja centralnego ogrzewania

Wydane dotychczas orzeczenia dość spójnie odnoszą się do problematyki instalacji centralnego ogrzewania we wspólnocie mieszkaniowej, wskazując, że stanowi ona, co do zasady, w całości część nieruchomości wspólnej. Należy jednakże zwrócić uwagę, że przyjmowana wykładnia przepisów w zakresie c.o. każdorazowo była wynikiem analizy konkretnego stanu faktycznego.

Jednakże z analizy poszczególnych orzeczeń można wysnuć następujący wniosek – w przypadku gdy, łącznie lub oddzielnie, występują takie cechy techniczno – użytkowe instalacji centralnego ogrzewania, jak:

• brak odrębnych ciepłomierzy na instalacji doprowadzającej ciepło do lokali (brak opomiarowanych przyłączy),
• istnienie w budynku jednolitego systemu ogrzewania,
• przechodzenie pionów c.o. przez stropy mieszkań,

to instalacja c.o. traktowana jest jako część nieruchomości wspólnej do odbiorników (kaloryferów) włącznie.

Orzecznictwo:

• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 r., sygn. akt: III CZP 36/97.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r., sygn. akt: III CZP 28/06.

W pewnej opozycji do powyższej interpretacji stanął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, który w dniu 21 października 2008 r., wydał prawomocne orzeczenie (sygn. akt: II SA/Kr 274/08), w którym wskazał, że w samej sieci należy wyodrębnić – o ile jest to możliwe – tą część, która służy wyłącznie właścicielowi danego lokalu i tą część, która służy jeszcze innym właścicielom lokali. Odnosząc ten pogląd do sieci centralnego ogrzewania należy stwierdzić, iż częścią wspólną tej sieci będzie ta jej część, która służy do przesyłania ciepła do poszczególnych lokali. Natomiast część tej sieci, zainstalowana w poszczególnych lokalach i służąca tylko do odbioru ciepła dla danego pomieszczenia i nie będąca jednocześnie fragmentem sieci pozwalającym na utrzymanie dostaw ciepła do innych lokali – stanowi część odrębną sieci, służącą zaspokajaniu potrzeb tylko właściciela danego lokalu.

Opisana przez sąd administracyjny w Krakowie sytuacja ma na ogół miejsce w przypadkach, gdy piony c.o. prowadzone są klatką schodową, a każdy lokal posiada swój ciepłomierz zainstalowany na indywidualnym podejściu ciepła do lokalu.

Orzecznictwo:

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 21 października 2008 r. , sygn. akt: II SA/Kr 274/08.

Bezsporne jest traktowanie całej instalacji c.o. jako części nieruchomości wspólnej w przypadkach gdy stanowi ona jednolity układ obiegu czynnika grzewczego, a także brak jest indywidualnych, opomiarowanych podejść ciepła do lokali (na ogół stosowane są tzw. wyparkowe podzielniki kosztów ciepła lub analogiczne urządzenia elektroniczne na grzejnikach).

W pozostałych przypadkach, tę część instalacji, która indywidualnie zasila lokal mieszkalny można potraktować jako cześć nieruchomości wspólnej, jak również może zostać uznana za instalację indywidualną – przynależną do lokalu.

Podsumowanie

Z uwagi na brak zdefiniowania przebiegu granic instalacji w budynkach mieszkalnych, w których powstała z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa, trudno jest jednoznacznie zdefiniować punkty graniczne, oddzielające części wspólne od części indywidualnych, w odniesieniu do przebiegu instalacji technicznych.

Niejednokrotnie granice te nachodzą na siebie, stwarzając trudności w definiowaniu i identyfikowaniu punktów rozdziału.

Pomocne we właściwej interpretacji będzie przytoczone orzecznictwo, stanowiące pomocny instrument w określaniu kierunków interpretacyjnych sądów powszechnych, a tym samym powszechnie obowiązującej wykładni.

W przypadku jakichkolwiek wątpliwości wspólnota mieszkaniowa winna interpretować przepisy z uwzględnieniem interesu jej członków, przy poszanowaniu zasad współżycia społecznego, prawa sąsiedzkiego, przyjętych standardów i zwyczajów, a także obowiązujących zasad i reguł bezpiecznej eksploatacji budynku.

Na koniec należy mieć na uwadze, że z faktu zawarcia w art. 62 ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku Prawo budowlane zapisów obciążających wspólnotę mieszkaniową jako właściciela lub zarządcę obowiązkiem przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego instalacji wchodzących w skład nieruchomości (w tym instalacji wewnątrz lokali) nie należy wywodzić poglądu, iż takie instalacje w całości winny być traktowane za część nieruchomości wspólnej.

Opracował: Rafał Szych

Odpowiedzialność za właściwe utrzymanie obiektów budowlanych

Zgodnie z art. 61 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane to właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować go w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, zapewniając w szczególności spełnienie tzw. wymagań podstawowych dotyczących: bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, ochrony przed hałasem i drganiami, oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród.
Nałożenie odpowiedzialności za stan obiektu na jego właściciela lub zarządcę oznacza, że jest ona powiązana z podejmowaniem czynności w zakresie bieżącej konserwacji i utrzymania obiektu budowlanego, a nie z prawem własności.
Natomiast zgodnie z art. 61 pkt 2 właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Aby zapewnić właściwe utrzymanie obiektu budowlanego, jego właściciel lub zarządca ma obowiązek zapewnić przeprowadzenie okresowych kontroli osoby do tego uprawnione.

Rodzaje kontroli, których wykonanie powinien zapewnić właściciel lub zarządca obiektu budowlanego

Kontrola okresowa wykonywana raz w roku
Co najmniej raz w roku należy przeprowadzać okresowe kontrole polegające na: sprawdzeniu stanu technicznego:

• elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, a także
• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych  (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) –  art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane.

Kontrolę należy przeprowadzać raz w każdym roku kalendarzowym, przy czym między datą kontroli w danym roku a datą kontroli w roku poprzednim nie musi upłynąć równo 365 dni (tj. 1 rok).
Przy dokonywaniu kontroli corocznych nie ma obowiązku badania instalacji elektrycznej.

Kontrola elementów budynku i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne
Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836 z późn. zm.), okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy podlegają elementy budynku narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania, których uszkodzenia mogą powodować zagrożenie dla bezpieczeństwa osób, środowiska oraz  konstrukcji budynku.
W toku kontroli szczegółowym sprawdzeniem należy objąć stan techniczny:

• zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów,
• urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
• elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,
• pokryć dachowych,
• instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
• urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
• elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku,
• przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku (zob. § 5 ust. 2 rozporządzenia).

Kontrole instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska
Przepisy prawa budowlanego nie precyzują,  co należy rozumieć pod pojęciem instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy – Prawo budowlane.
Mając jednak na uwadze przepisy dotyczące ochrony środowiska, należy przyjąć, że są to instalacje i urządzenia, które przeciwdziałają negatywnemu oddziaływaniu obiektu na stan środowiska oraz na życie lub zdrowie ludzi, w szczególności w zakresie wprowadzania gazów lub pyłów do powietrza, wprowadzania ścieków do wód lub do ziemi, powodowania hałasu, wytwarzania pól elektromagnetycznych. Takimi urządzeniami są np. urządzenia sanitarne służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także służące do czasowego gromadzenia odpadów stałych, urządzenia filtrujące czy wygłuszające.
Obowiązek kontroli instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy, nie został w żaden sposób ograniczony ani co do rodzaju obiektu budowlanego, ani podmiotu zobowiązanego do takiej kontroli okresowej.

Kontrole instalacji gazowych oraz przewodów kominowych
Ocena stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych), o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy – Prawo budowlane, powinna obejmować m. in. sprawdzenie:

• wykonania zaleceń wynikających z poprzedniej kontroli okresowej,
• zmian w kanałach i przewodach spalinowych, jakie wprowadzono za zgodą właściciela lub zarządcy budynku w okresie od poprzedniego przeglądu,
• drożności przewodów kominowych,
• siły ciągu kominowego, ustalonego przy pomocy atestowanego urządzenia pomiarowego zapewniającego prawidłowe działanie podłączonych urządzeń dymowych, spalinowych, wentylacyjnych,
• występowania uszkodzeń przewodów na całej ich długości, kanałów, czopuchów, włazów, ław kominowych, nasad kominowych itp.,
• posiadania sprawnie działających urządzeń wentylacyjnych, w tym nawiewnych i wywiewnych w pomieszczeniach, w których zainstalowane są urządzenia grzewcze (np. trzony kuchenne, piecyki wody przepływowej, kotły c.o., itp.),
• częstotliwości okresowego czyszczenia przewodów kominowych, o jakich mowa w § 34 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010  r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz. U. z 2010 r., Nr 109, poz. 719),
• dogodnego dostępu do czyszczenia i przeprowadzania okresowych kontroli przewodów kominowych i urządzeń mających związek z kominami,
• występowania innych stwierdzonych w trakcie kontroli nieprawidłowości mogących spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia.

Osoba dokonująca przeglądu przewodów kominowych jest zobowiązana sporządzić protokół, który będzie załącznikiem do książki obiektu budowlanego (art. 64 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane).
Zgodnie z § 47 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, stan technicznej sprawności instalacji gazowej w budynku powinien być kontrolowany równocześnie z kontrolą stanu technicznego przewodów i kanałów wentylacyjnych oraz spalinowych. Instalacją gazową jest układ przewodów gazowych w budynku wraz z armaturą, wyposażeniem i urządzeniami gazowymi, mający początek w miejscu połączenia przewodu z kurkiem głównym gazowym odcinającym tę instalację od przyłącza, a zakończenie na urządzeniach gazowych wraz z tymi urządzeniami (§ 3 pkt 13 ww. rozporządzenia).
Wymagania i procedura wykonywania okresowej kontroli stanu technicznej sprawności instalacji gazowej w budynkach mieszkalnych, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej, zasilanych z sieci gazowej, są przedmiotem normy PN-M -34507:2002 Instalacja gazowa. Kontrola okresowa. Norma ta zawiera szereg definicji związanych z instalacjami gazowymi, określa ogólny zakres kontroli okresowej w budynkach wielorodzinnych oraz kontroli poszczególnych elementów instalacji, miejsc i pomieszczeń, w których ona występuje. W przytoczonej normie podano również zasady postępowania w przypadku wykrycia nieszczelności, a także przedstawiono w załączniku propozycje formularzy protokołów z okresowej kontroli.

Kontrola okresowa wykonywana raz na pięć lat
Co najmniej raz na 5 lat należy przeprowadzać kontrolę polegającą na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Kontrolą powinno być również objęte badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów (art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane).
Dodatkowe regulacje dotyczące kontroli okresowych budynku mieszkalnego zawiera rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych  (Dz. U. Nr 74, poz. 836 z późn.zm.). W myśl § 6 tego rozporządzenia zakresem okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy (tj. kontroli okresowej co najmniej raz na 5 lat), należy objąć również sprawdzenie stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej elementów budynku, o których mowa w § 5, oraz wszystkie pozostałe elementy budynku, a także estetykę budynku i jego otoczenia.

Kontrola obejmująca zakres kontroli rocznej i pięcioletniej
Zakres kontroli rocznej i pięcioletniej jest różny, z wyjątkiem części budowlanej, która jest wspólna dla obu tych kontroli.  Dlatego właściciel lub zarządca obiektu, w roku kalendarzowym, w którym przypada termin wykonania kontroli pięcioletniej, może przeprowadzić jedną wspólną kontrolę uwzględniającą zakres kontroli rocznej z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b i c oraz zakres kontroli pięcioletniej, czyli obejmującą sprawdzenie stanu technicznego:

• elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
• estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia,
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych,
• instalacji elektrycznej i piorunochronnej.

Protokół z takiej kontroli powinien zawierać informacje świadczące o spełnieniu obowiązków, wynikających zarówno z art. 62 ust. 1 pkt 1 jak i pkt 2 ustawy – Prawo budowlane.

Kontrola okresowa dla obiektów wielkopowierzchniowych, wykonywana co najmniej dwa razy w roku
Obowiązkiem tym zostały objęte budynki, które posiadają określoną powierzchnię zabudowy, tzn.  przekraczającą 2000 m², bez względu na powierzchnię dachu oraz inne niż budynki obiekty budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m², tj. obiekty budowlane, dla których nie można określić powierzchni zabudowy jak np. wiaty. Oznacza to, że omawianej kontroli okresowej podlegają budynki posiadające powierzchnię zabudowy przekraczającą 2.000 m2, niezależnie od powierzchni dachu. Natomiast, jeżeli nie mają powierzchni zabudowy przekraczającej 2.000 m2, to bez względu na powierzchnię dachu podlegają kontroli rocznej, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane.
Inne obiekty niż budynki kontrolowane są ze względu na powierzchnię dachu.
Zarówno powierzchnia zabudowy budynku, jak i powierzchnia dachu, określona w  przepisie, odnoszą się do samodzielnego konstrukcyjnie obiektu budowlanego. Tym samym, jeżeli np. budynek ma powierzchnię zabudowy ponad 2000 m², ale jest podzielony na części dylatacjami przebiegającymi od fundamentu po dach, i każda z tych samodzielnych konstrukcyjnie części stanowi samodzielny budynek oraz posiada powierzchnię zabudowy nie przekraczającą 2000 m², wówczas nie podlega kontroli okresowej, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane, ale wyłącznie okresowej kontroli przeprowadzanej co najmniej raz w roku.
Obiekty wielkopowierzchniowe powinny być poddane kontroli stanu technicznego co najmniej dwa razy w roku. Kontrole te należy przeprowadzać przed i po okresie zimowym w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada. Natomiast zwrot „co najmniej” wskazuje, że w stosunku do obiektów wielkopowierzchniowych kontrole okresowe mogą być przeprowadzane częściej niż dwa razy w roku.
Zakres tej kontroli obejmuje zakres kontroli rocznej, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane.
Osoba dokonująca kontroli ma obowiązek bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego o przeprowadzonej kontroli (art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane).

Kontrola bezpiecznego użytkowania
Kontrolę bezpiecznego użytkowania obiektu należy przeprowadzać każdorazowo w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
Dotyczy to więc nie tylko sytuacji uszkodzenia obiektu, ale również wystąpienia bezpośredniego zagrożenia takim uszkodzeniem. Dodatkowo niezbędną przesłanką jest zaistnienie zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Kontrola w przypadku zgłoszenia nieuzasadnionych ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane
W myśl art. 62 ust. 4a ustawy – Prawo budowlane, właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek przeprowadzić kontrolę w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny w obiekcie budowlanym o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust 2 ustawy. Zgodnie z nim obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznymi estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7.

Kontrolę tę właściciel lub zarządca jest zobowiązany przeprowadzić w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia (art. 62 ust. 2a ustawy).

Źródło: Główny Urząd Nadzoru Budowlanego